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一房二卖,房子该归谁?

Source:法制日报-法制网  Time:2016-9-1 14:54:53  

    现实生活中,有些房主为了从房屋买卖中获得巨额利益,会“一房二卖”。对于购房者来说,同样签订了购房合同,支付了房款,房子到底该归谁所有?近日,乌鲁木齐市新市区人民法院法官结合近期审理的相关案件以案释法。  均未办理过户 应遵循“先来后到”

    2014年7月,王先生将名下一套位于乌市沙依巴克区公园北街某小区的住房以37.5万元卖给季女士,季女士在当日将房款付清。

    半年后,王先生又将该房屋以49万元卖给杨小姐,杨小姐于当日付清房款,并对房屋进行装修后入住。

    2015年8月,季女士得知情况后,也搬进此房屋。

    杨小姐无奈之下将王先生诉至法院,要求确认签订的《房屋买卖合同》有效,并要求王先生协助她办理房屋过户手续。

    季女士作为第三人参加诉讼,认为其与王先生签订合同在先,合同合法有效;杨小姐和王先生之间的买卖合同损害了她的合法利益,应属无效。

    法院认为,这两份买卖合同均合法有效。杨小姐自2015年3月即占有使用房屋并对房屋进行了装修,故杨小姐与王先生间的买卖合同应优先履行,故判决房屋归杨小姐所有,王先生悉数退还季女士房款。

    法官说法

    最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第15条规定,出卖人就同一房屋签订数个房屋买卖合同,只要不具有合同法第52条规定的无效情形,均系有权处分,各合同均有效。

    本案中,两份买卖合同均系双方真实意思表示,亦不违反法律法规的强制性规定,也不存在出卖人与某一买受人恶意串通侵害另一买受人利益的情形,故两份合同均为有效。

    两位买受人均未办理房屋产权过户登记或预告登记,各买受人享有的均为合同债权。已实际合法占有房屋的买受人,即杨小姐,其权利对外有一定的公示性,应当优先得到保护,而对于无法取得房屋产权归属的买受人季女士,可根据房屋买卖合同追究王先生的违约责任。

    一方已办理过户 以物权登记为主

    2015年6月,范女士与丈夫看上位于乌市新市区鲤鱼山路某小区的一套二手房,价格为50万元,范女士与房主签订了房屋买卖合同,并支付了两万元定金。

    双方在合同中约定,范女士夫妇在30天内付清房款,房主协助其办理房产过户手续。同年7月25日,范女士准备支付房款,房主却说房子不卖了。追问之下范女士得知,房主已于7月17日以58万元的价格将该房卖给了张女士,并于7月20日办理了过户。房主承认违约,愿意双倍返还范女士支付的定金。但范女士认为房子应属于自己,遂将房主告上法庭。

    最终,法院判决房屋归张女士所有,房主退还范女士双倍定金。

    法官说法

    根据《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”本案中,房主与范女士及张女士签订的两份《房屋买卖合同》都是有效的,但签订了商品房买卖合同,并不就意味着得到了合同标的房屋,到底房屋归属于谁,这要看房屋物权变动的情况。因为商品房属于不动产,不动产的物权是以“登记”作为对外公示的途径,因此法律保护“登记”的所有权人张女士。同时,民法上有“物权效力优先于债权”的原则,张女士办理了产权转让的登记手续,取得的是该房屋的所有权(物权),而范女士仅签订房屋买卖合同,这只是一种合同上的请求权(债权),所以范女士的主张无法对抗张女士,房屋应归张女士所有。

    对于范女士而言,按照法律规定,收受定金的一方如果违约,应双倍返还定金,如果买卖合同中约定了违约金的,范女士也可以主张房主按约定金额支付;但违约金与定金应当选择其一,不能共同主张。(法制网记者 潘从武 通讯员 李建忠 加依娜)(责任编辑:陈瑜)

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冯伟主任   广州仲裁委员会仲裁员
        法学博士,广州仲裁委员会仲裁员,1990年通过全国律师资格统一考试,1991年  
  获得中华人民共和国律师资格证书并于同年开始律师执业生涯,2001年以前瞻的眼光,超前的理念创办广东威戈律师事务所。  
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母丽慧
曾从事法学教育工作,理论功底深厚,具有严谨的法律思维和务实的工作作风。自2009年开始

 
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